年10月开始的这轮限购，已经持续1年3个月了。

楼市风向的突变，政府决意遏制住宅型产品的投资属性，投资客的目光再次聚焦到公寓上，租购同权的出台，更是催生了公寓的投资劲头。

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投资公寓能赚钱吗？

郑州公寓的发展历史，不过15年。

年，郑州第一家纯小户型社区时尚Party诞生。时至今日，时尚Party依旧是郑州租售比很高的房地产项目之一，这是郑州的第一代公寓。目前租金水平：30㎡，元/月左右。

时尚Party年代久远，设计理念落后，现在已经破旧不堪↓↓↓

以正弘数码公寓、国贸为代表的二代公寓，是位于成熟地段、围绕繁华商圈、依托商业配套成长起来的公寓，也是郑州目前成熟市场上的代表性公寓。目前租金水平：30㎡，元/㎡左右。

国贸酒店公寓↓↓↓

郑州目前市场上的公寓项目有四五十个，谁能成为第三代公寓的代表，现在还没法盖棺定论。

公寓主要是一项长期投资，依靠租金收益，之所以会被很多人看好，是因为投对了回报率要高于住宅，租金标准也影响着后期二手房的转让价格。

以1.5万/㎡为标准，我们以装修好的35㎡公寓和89㎡小三房住宅来做比较。

公寓：35*1.5万=52.5万，月租金水平约元，年投资回报率是4.11%，根据租金和房价的差异，浮动区间大致在4%-5%；

住宅：89*1.5=.5万，月租金水平约元，年投资回报率是2.25%，根据租金和房价的差异，浮动区间大致在2%-3%。

上面实例能说明什么？

1.住宅总投资金额往往比较多，至少比公寓多，但是投资回报率反而比公寓少。

2.上面的例子是以平层公寓来说的，如果是loft产品，多一层空间，租金水平会再高一些。

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公寓市场会变天吗？

目前对于公寓最大的利好莫过于中央计划出台支持租赁市场发展的政策，降低水电费、税收有支持，货币补贴公租房刺激了租赁市场的需求，以及为公寓正名等利好叠加。加之郑州史上最强住宅调控政策的实施，郑州真正的公寓时代刚刚开始，年是公寓的上行期、也可能是爆发期。

公寓的商业产权40年，公寓的短板在于首付比例、贷款年限以及转手税费高、无法落户等。但税费再高也不会赔钱，更不是所有的公寓项目都不值得







































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