笔者之前的文章给出过湖州楼市的“三中心论”，引发业内不小的讨论，并被多家媒体转载。文中笔者指出：

作为城市行政中枢的“政务中心”，在地理上对应的是湖州仁皇板块；

作为“城市会客厅”和“城市名片”的“文化中心”，在地理上对应的是南太湖新区的核心区域；

作为城市经济运行核心的“商贸中心”，在地理上对应的是湖州一主四副的商圈覆盖网络。

接下去两篇文章，笔者将自己多年研究不同城市的经验，归总在对湖州楼市版图“文化中心”的解读。

笔者认为的湖州楼市版图“文化中心”，在地理上对应的是南太湖新区的核心区域。这里很有必要先解释一下“南太湖新区”这一概念，以及对湖州楼市发展的重大意义。

（南太湖新区）

网上有很多关于湖州南太湖新区的资料，多半是从新区规划和所承载的功能角度解析，并没有涉及到新区建立的根本逻辑和对湖州楼市发展的历史性影响。

笔者从事了14年房地产开发和商业地产运营工作，并且一直处于地产开发项目经营和管理的决策地位，深谙城市土地价值以及政策的内在逻辑。

在政策层面上看，湖州南太湖新区，与杭州江东新区、绍兴滨海新区和宁波前湾新区，并列为浙江省四大新区，显然，其省内地位不可谓不高，其政策加持作用不可谓不强，其区域影响力不可谓不大。

在楼市层面上看，南太湖新区的成立，宣告湖州城市产业升级进入加速阶段。

产业升级对楼市有什么影响？下文笔者将给读者细细解读。

市面上很多对湖州楼市的解读，都是从楼市本身数据出发，只看到了过去一段时间库存量有些高、去化周期有些长，但是没有跳出楼市看楼市，更没有从城市产业发展角度评估一个城市楼市的未来价值。

先来看一张图，这张图的专业名称叫做“微笑曲线”。

（微笑曲线）

简单的说，一个城市的产业在现代化产业分工链条中，如果处于比较低端的成本优势区域（微笑曲线的中间端），缺乏技术和市场优势，那么这个城市的产业，在整个产业链条中所分配到的利润是很低的。

打一个比方，把处于不同产业分工中的城市比作一个公司。

如果这个公司所从生产的商品，是低端制造业产品，那么这个公司的盈利能力就非常有限。

这也意味着公司所能支付给员工的工资也很低。可想而知，在员工收入不高的前提下，当然无法支撑更高的房价。

相反，如果这个公司处于产业链条的优势端（微笑曲线的两端），生产的是具备市场和技术优势的产品，那么公司员工的工资必然是高的，同理，员工就有更大的购买力支撑这个城市更高的房价。

可以这么理解：湖州南太湖新区的成立，承载了湖州城市产业升级的使命。目的是要让湖州的产业结构，往附加值（利润）更高的方向升级。

如果升级成功，居民可支配收入的提升是大概率事件。相对应的，湖州房价的上升潜力也会得到强化——房价的高度，是由当地居民的收入决定的。而居民的收入，又是由当地的产业盈利能力决定的。

举个例子，国内居民人均收入最高的两个城市，一个是北京，一个是上海，也都是国内房价最贵的头部城市。居民收入和当地房价，是明显的正相关性。

事实上，湖州城市产业升级的起始点，比我们想象的要早。在年5月国家工业和信息化部就已经正式确立湖州作为“中国制造”试点示范城市。

（湖州被列入中国制造试点示范城市）

读者应该明白一点，出于维护政策威信角度考虑，国内任何政策中示范和试点城市的确定，绝大多数情况下会选择那些质地不错、试点成功概率大的城市。

湖州能被列入“中国制造”试点示范城市，事件本身就证明了湖州产业升级成功是大概率事件。

除了上文提到的湖州南太湖新区成立、湖州被列入“中国制造”试点示范城市，两个政策性因素对湖州城市产业升级的促进作用以外，对于研究一个城市楼市发展潜力，我们还需要研究市场中各生产要素在城市之间配置效率和流动的趋势性问题。

因为目前和接下去一段时期，国内各大城市都处于快速城镇化阶段，同时，都市圈、城市群战略正在逐渐崛起，城市之间的关系，不在是之前静态的、竞争的，更多的会往动态合作、融合的方向发展。

年4月8日国家发改委下发《年新型城镇化建设重点任务》，标志着国内各大城市进入二次城镇化阶段。城市与城市之间的各种藩篱被逐渐拆除，生产要素流动中的市场化因素被强化，伴随着长三角一体化国家战略中轨道交通规划的不断落实，湖州这座城市正在迎来一个全新的时代——长三角城市群中的轨道交通十字节点城市。

（湖州轨道交通十字节点城市雏形）

笔者认为，湖州过去几十年在城市之间产业分工合作中只能处于较低端的地位，不是因为地理位置的制约，相反，湖州的区位优势还是很明显的，而是因为交通建设上的落后导致城市的闭塞成本。

又因为湖州地处三省交界的地方，受制于各省对自身资源外溢的限制，并且湖州相邻的省会城市杭州，又具有巨大的资源虹吸效应。

在多方面制约因素的叠加之下，湖州产业发展能力，在过去很长一段时间长期停滞不前。

在国内经济发展的早期阶段，基于沿海外向型经济发展模式对产业分工中“供应链体系”的高要求，缺乏交通建设优势的湖州城市产业，确实处于非常不利的地位。（注：中美之间的关系注定国内外向型经济已经走到尽头，一带一路战略的提升，沿海产业向内陆地区转移，海权时代落幕，陆权时代崛起）

但是现在和接下去一个时期，一来，国内经济发展模式和区域产业结构已经出现重构的趋势，鼓励长三角城市群之间市场要素资源的跨省、跨市配置；二来，都市圈内部和之间的快速轨道交通的建设，有效的缩短了时空距离，提升了资源配置的效率。这有利于湖州结合自身的地理优势和资源禀赋，承接各类资源的外溢和激发优势产业潜能：

首先，湖州可以依托地理优势和轨道交通的完善，有利于承接各大都市圈产业的外溢。

湖州地处长三角城市群两翼的中间位置，在轨道交通十字节点规划落实之后，湖州将是长三角城市群26个城市中唯一一个，能在上海、杭州、南京、合肥和苏州之间形成一小时交通圈的城市。

（湖州与长三角重要城市的地理关系）

长三角一体化战略的初衷，是希望城市群中各大城市加强合作，减少不必要的消耗性竞争，提升各城市之间资源配置的合理性和高效率。湖州可以凭借着自身较低的营商成本，再结合地理和交通上的优势，承接大量来自于周边都市圈的外溢性产业——资本永远是逐利的，低营商成本地区，对资本具有天然的吸引力。这几年国内外低端制造业不断向东南亚和南亚等低成本地区转移就是一个非常典型的案例。

乐观估计，一旦外地产业能被大量引入，本地产业能成功升级，居民收入水平提升，那么湖州楼市的发展自然也有了支撑，甚至会打开再次向上的通道。

笔者经过大量长期的研究，认为这种可能性是极大的。只是大部分人只看到过去内生性的数据，而忽略了湖州楼市外生性的巨大变化。

其次，湖州可以依托商合杭铁路的开通，进而有可能实现人口的快速增长。

（商合杭铁路）

自从年西安开启抢人模式以来，各大城市都在抢人，不同的是：一二线城市重在抢人才，三四线城市重在抢人口。坦率的说，目前湖州对人才不具备吸引力，侧重点应该在人口的引入上。

根据人口流出地和流入目的地情况分析，安徽和河南为人口流出地，其流入目的地在浙江、上海和江苏三省。

而商合杭又是串联河南和安徽两省至浙江的高铁线路，如果湖州的人口引入政策能加以引导，笔者相信，在商合杭高铁开通之后，河南和安徽两省铁路沿线低级别城市的人口，被大量吸引到居住环境更好、就业机会更多、产业发展更强的湖州，不是没有可能性。

尤其是湖州目前的人口老龄化率已经处在较高水平，如果不加快人口的引入步伐，有可能会错失二次城镇化红利。

如果政策到位，湖州有可能在商合杭高铁开通后，出现人口快速增长的趋势。只要人口净流入，长期看，一个城市的楼市不可能不发展。

湖州楼市潜力未能得到彻底的释放，与人口结构老龄化和产业带动人口流入太少，是有很密切的关系的。

最后，环境的宜居性和天然的太湖资源，非常适合湖州发展旅游等优势产业。

湖州可以依托南太湖得天独厚的自然资源，在发展旅游、度假、康养、会展等第三产业上，具备极大的发展潜力和优势。

纵观太湖板块最近几年的发展，也非常符合以上产业发展逻辑。更多的大型旅游资源被不断植入到南太湖新区的太湖板块，比如预计最大年接待游客万人次的龙之梦项目，与作为南太湖沿岸地标建筑的月亮湾7星级酒店。

旅游、康养和会展等产业一旦遇上轨交的便捷化，带来的一定是第三产业的快速发展。根据国内外相关研究表明，第三产业能明显提升当地居民的人均可支配收入，进而能有效支撑和激发当地的房价。特别是对当地楼市中改善型需求入市有明显的促进作用。

以上内容，笔者解释了湖州南太湖新区的成立，宣示着湖州产业升级进入到加速阶段，这对当地居民人均可支配收入的提升，具有明显的提振作用，进而支撑湖州楼市的长期价值。

事实上，湖州在长三角城市群的区位优势，会在轨道交通十字节点规划落地执行之后，才会被真正意义上凸显出来。这也意味着，湖州楼市很可能处于蝶变的前夜（注：当然也要看政策是否进行了合理的对接和落实程度），只是悲观者过于







































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