审视当下的上海楼市，如履薄冰是每个房地产开发都不可回避要面对的主题。
我们都知道，现在上海的项目，市场给的反馈，多少有点旱涝分明。
前几天，上海某个楼盘开盘一小时清盘了，而且据说认筹和房源比达到了，：。
先说明下，这个项目我去看过，但这不是广告，因为一个已经清盘项目也不会掏这个钱了。
说实话，这个项目产品力还是不错的，属于系列迭代2.0产品。所以限价之下，在目前回调盘整的行情下，也至少显得颇具性价比。
但当我们说一个楼盘显得颇具性价比的时候，其实是说两个意思：产品值这个价，还有就是地段配的上这个钱。
而在一个楼市底部，多数时候，往往不是取决开发商对待项目的态度，而是土地对待项目的态度，也就地段优先级更突出一点。
也就是说，市场周期越纠结，区位的选择，价值越发凸显。至于当下，地段上的护城河从未如此重要。
所以，这次我们就以这个项目所处的板块—新江湾城，来做一次复盘。
什么是新江湾城?
认知中的新江湾城，应该是杨浦新中心，或北中环新贵。都对，但对于新江湾城，这块土地气场却有着更复杂气场。
但实际上，这是个在上海开发并不算早的板块，年才进入了实际开发阶段。
但换句话，由于开发时间晚，所以反而起点高，按当时的话说叫“统一规划，整体开发”。
所以，在这样的思路下，新江湾城作为上海新一代国际社区典范，天然的享受上海的偏爱。
偏爱的程度，从坐拥市区唯一禁止开发的湿地保护地区，便可见一斑。单面积上有平方，还配套了亩公园集群。
这里，我希望大家不要忽视，这样的生态规划的前提，是市区。
绿化达到60%不说，更让人嫉妒的是，这样的生态体系不是做一次省事的大面积中央绿化，而是以切割的形式，穿插于新江湾城的城市界面中。
本质上将新江湾城，从底子上将整体板块塑造成景观生态，可以造就城市的界面的干净，也能成全城市颗粒感视觉上的舒适。
也意味这里出现每一块土地，虽然说出来未必讨人喜欢，但要有几分富人区底色。在上海这样的城市，能进入富人区俱乐部地块不多，新江湾城算有入场券的那个。
上海既然偏爱了，索性宠爱到底。
应该说新江湾城，对于富人区的理解，远比我们想象中的要深刻。
生态，地块的面子，已经无可挑剔。人文，地块的里子，更是不容忽视。
中福会幼儿园，上海音乐学院实验学校、复旦科技园小学，同济大学第一附属中学等一线教育，强手如云。
上海德法学校啊，这种国际视野自然不会缺席。
但是最不容忽视，反而是藏身其间的复旦大学和上海财经大学。
也许一所真正高能级的高等学府，并不能带来肉眼可见的学区价值提升。但是毫无疑问，对这片土地人文熏陶，最终将以润物细无声的方式，默化给每个身处其间的个体。
所以教育，在新江湾城，是以一种主动选择，享受熏陶，而不是被动接受的姿态存在。
当然，相比之下，生活配套并没有显得微不足道。
作为对五角场的2.0版的升级地段，也意味着能轻松而且理直气壮的享受，五角场万方的商业和生活配套。
而且新江湾城并未因为富人区而傲娇，忽视一公里生活配套完善。新河湾生活广场，星汇广场，合生国际广场，益田假日广场等，度布局进行穿插。
而以上却还不是新江湾城，对生活智慧的极致思考。
引入了铁狮门主导，90万方的尚浦中心，聪明如耐克大中华区总部这般的国际资本，已经入驻多时了。
全球科创中心，EMC，甲骨文，IBM，硅谷银行等等，一个个如雷挂耳的名字闪过。
为什么新江湾是属于富有智慧的富人区，就是有当量的高端产业在支撑时候，不仅能为区位补充新鲜血液，也能最大程度支持配套人气，这样整个区域进入到有循环而有活力的板块生态。
当然最不容忽略，10号线延展而过。
未来10号线北延之后，与隔江相望的浦东6号线相接，可以在上海最重心浦江两岸完成一个独立轨交闭环。
还有不要忘了，18号线也将在这里蓄势待发。
医院的落位，则打消了最后一丝顾虑，完善了这个板块最后一块短板。
其实说了这么多，我不能说新江湾城配套在上海如何牛逼，但这样的配套应该是非常全面了。
一个没有配套短板的板块，就像不漏水的木桶，虽然不见得有多突出，但某种程度就有了足够的城市资源背书。
而一个全维度的城市资源背书，则可以构建一个板块最底层的护城河。
然而这就是新江湾城的全部吗？
先大家看这张图，当下上海均价8万以上的板块分布图。
不知道大家没有发现，这样的价位，新江湾城是唯一一个全部板块处于中环之外的。
虽然有着“中环北抬”的概念，但是主流认知的中环北环，本质上还是汶水路为界北中环。
而我们都知道上海其实已经完成多中心的城市构架，但其实还是个环线感特别强的城市，内环，中环，外环，房价边际递减。
也就是说，环线感的存在，某种角度说明，上海本质上还是有着市中心向心力的城市。
什么意思，我们看下图就懂了。
这是一张上海通勤流向图，可以看到人群依然是以潮汐的方式，在市中心进行了着聚集。
这说明了，上海最好的资源，并没有被完整的分解到郊环，市中心依然享有最高的资源集聚度。
所以对这样构架的城市而言，离市中心的几何距离，往往就是城市房价递减曲线。而主流认知中，往往就用环线来作为标的。
而这就是一定时合理的吗？
所以和大家分享的第二重护城河，就是板块在城市结构中实际占位是优质的。
什么意思？就我们如果用环线去分割的话，新江湾城是妥妥的外环板块。
但是我们看下图，实际上新江湾城距离上海的几何中心-人民广场，不过11m距离。至于地铁，我实际体验了下，10号线从新江湾城站做到南京东路站，不超过15分钟。
所以理解这点，我们就明白，为什么这样一个看起来区位处于外环的板块，实际山以距离市中心来说，可以做到不在中环，价格还能超越中环均价。
而上海这样的类似板块，还有诸如唐镇，七宝。
说道底，环线只是城市资源的一种大致划分参考。但仍然要具体板块具体分析哈，而不是被类似环线，这样一刀切的概念束缚住自己的观念。
只要一个板块有了足够的城市资源背书，在城市结构中实际占位是优质的，往往会有意想不到的性价比。
第三重护城河，叫板块在城市格局中所处的基本面。
看着很玄乎，实际上这个话题非常值得深聊，不过这次就以新江湾城简单说说。
在大家普遍认知中，上海是发展很均衡的城市。
可惜，错误，上海是个发展很偏心的城市，这点从上海房价分布图就能反映出来。
同样的距市中心的距离，大致上，偏北区域房价是要高于偏南区域。某种程度，这折射了上海城市资源格局，简而言之，上海城市资源分布，北重南轻。
而造成这样原因很复杂，有历史遗留，有苏南和长江浦江地理影响，也有后来规划和布局思路等等。
总之种种原因，上海的资源核心是重心在北，也就是说，距离上海楼市价值绝对标的市中心远近，会相当程度的影响，板块房价。
所以上海大体上，从全市角度看，同样离市中心的距离，北面板块是占点便宜的。
我们举个极致的例子，为什么昆山花桥房价甚至可以超过上海金山。
至少不说花桥占了这种上海城市格局多少便宜，一般来说，昆山花桥人民能比金山人民更块到达市中心。
一句话，你选择的板块，要么处于城市核心区的包裹，要么靠近他。
当然，说了这么多，真正最有说服力一定是结果。
就长期实际房价涨幅来说，新江湾城板块从年启动开发以来十多年的房价上涨速度领先于上海全市，板块年均价已较年上涨近8倍，而同期上海全市仅上涨近5倍。
也就是说，如果板块看成某种股票的话，新江湾城板块，从长期看，是跑赢大盘的那只。
不过说了这么多，主要是和大家分享下，这样一个楼市下行的周期，投资房产已经不再是件很傻瓜的事。
城市在分化，板块也在分化，而在这样的分化中，请重视板块的护城河。
最后，如果各位对那个目前上海市场中，还能一小时清盘的项目兴趣，可以后台回复“清盘”两个字，我把这个项目发给你。
首席投资官三鱼赞赏
人赞赏
